Du verkaufst eine Immobilie innerhalb der Familie auf Raten? Dann gehört Zinslosigkeit jetzt in deinen Vertrag

Hast du schon einmal Zinsen vereinbart, die eigentlich niemand wollte? In Familien passiert das leider regelmäßig, wenngleich nicht ganz freiwillig. Die Eltern verkaufen der Tochter das Haus, die Tante überlässt der Nichte die Wohnung, der Vater gibt die Ferienimmobilie an seinen Sohn ab. Der Preis ist marktüblich, gezahlt wird in Raten und Zinsen sollen keine fließen. Und dann rät der Notar oder die Steuerberaterin trotzdem zu einem Zins. Die Familie wollte ihn nie. Er stand dort, weil das Finanzamt sonst einen mit 5,5 % unterstellt hätte.

Der Bundesfinanzhof hat diese Praxis am 24. März 2026 beendet. In zwei im Juni veröffentlichten Urteilen hat er seine eigene Rechtsprechung aus fünf Jahrzehnten aufgegeben. In diesem Beitrag findest du alles zu der Entscheidung: was bisher galt, was der BFH entschieden hat, was jetzt in deinen Kaufvertrag gehört, wo die Grenzen der neuen Rechtsprechung liegen und was offen geblieben ist.

Was bisher galt: fiktive Zinsen aus dem Bewertungsgesetz

Der Mechanismus war einfach und für viele Familien teuer. Wenn du eine Forderung hast, die erst in mehr als einem Jahr fällig wird und für die keine Zinsen vereinbart sind, dann sagt das Bewertungsgesetz: Diese Forderung ist heute weniger wert als ihr Nennbetrag und muss mit dem im Gesetz vorgegebenen Zinssatz von 5,5 % p. a. abgezinst werden. Diese Bewertungsregel bestimmt, was eine Forderung wert ist, wenn man sie heute zum Beispiel für die Schenkungsteuer bewerten muss.

Der BFH hat diese Regel seit 1974 aber auch für die Einkommensteuer angewendet. Die Logik: Wer eine Kaufpreisforderung über Jahre zinslos stundet, bekommt wirtschaftlich in jeder Rate ein Stück Zins mit. Also wurde jede Rate rechnerisch aufgeteilt, in einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil analog einem Annuitätendarlehen. Der Zinsanteil war für den Verkäufer ein Kapitalertrag. Darauf fielen Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag an, also die bekannten 26,375 %. Und das auf einen Zins, der nie geflossen ist.

Was das in der Praxis bedeutete: Eltern, die ihrem Kind das Haus zinslos überlassen haben, mussten Jahr für Jahr Kapitalerträge erklären, die sie nie bekommen haben. Und die Berater haben, völlig zu Recht, geraten: Dann vereinbart lieber einen echten, niedrigen Zins. Der ist wenigstens planbar und das Kind kann ihn unter Umständen sogar absetzen, wenn die gekaufte Immobilie für Vermietungszwecke genutzt wird. So sind Zinsklauseln in viele Familienverträge gekommen, die niemand aus freien Stücken dort hingeschrieben hätte.

Was der BFH jetzt entschieden hat

Beide Fälle spielten in der Familie und betrafen Grundstücke. Im ersten Fall verkauften Eltern ihr bebautes Grundstück an die Tochter, zum Verkehrswert. Die Tochter bekam von der Bank keine Finanzierung und konnte höchstens eine bestimmte monatliche Rate aufbringen. Also vereinbarten die Beteiligten genau diese Rate ohne Zinsen. Das Finanzamt sah trotzdem Kapitalerträge bei den Eltern. Im zweiten Fall ging es um 258 Monatsraten über mehr als 21 Jahre, ausdrücklich zinslos.

Die Kernaussage des BFH, in meine Worte übersetzt: Wenn die Vertragspartner vereinbaren, dass jede Rate in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet wird und die Stundung zinslos ist, dann ist das für die Besteuerung des Verkäufers so hinzunehmen. Es fehlt dann an einem Entgelt für die Überlassung von Kapital. Ohne Entgelt gibt es keinen Kapitalertrag. Die Abzinsungsregel im Bewertungsgesetz kann keine Steuer begründen, wo die Beteiligten gar keine Zinsvereinbarung getroffen haben.

Der BFH gibt dafür vier eigene Urteile auf, das älteste von 1974, dazu einen Beschluss aus 2011, in dem er den Zinsvorteil noch für eine mögliche Schenkung gehalten hatte. Die bloße zinslose Stundung ist keine freigebige Zuwendung, weil kein Vermögen vom Verkäufer zum Käufer wandert. Und weil die Raten keinen Zinsanteil enthalten, werden sie beim Verkäufer voll mit dem Kaufpreis verrechnet. Die alte Aufteilung ist damit in beide Richtungen gekippt worden.

Bemerkenswert ist ein Satz aus der Begründung: Das Steuerrecht beanstandet nicht jede Abweichung vom Fremdvergleich. Fremde Dritte vereinbaren normalerweise Zinsen. Ist die zinslose Stundung aber nötig, damit die Tochter das Haus überhaupt kaufen kann, ist das keine steuerlich motivierte Gestaltung.

Was jetzt aus steuerlicher Sicht in deinen Kaufvertrag gehört

Die neue Rechtsprechung schützt nur den, der sie auch nutzt, denn der BFH knüpft alles an den Inhalt der Vereinbarung. Vier Punkte.

Erstens, Zinslosigkeit ausdrücklich vereinbaren. Es reicht nicht, dass im Vertrag einfach kein Zins steht. Der Vertrag soll sagen, dass die Stundung des Kaufpreises unentgeltlich erfolgt.

Zweitens, jede Rate wird in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet. Das gehört als eigener Satz hinein, es ist die zweite Hälfte der Vereinbarung, an die der BFH anknüpft.

Drittens, den Hintergrund dokumentieren. Warum wird gestundet, warum zinslos? Im ersten Fall lautete die Antwort: keine Bankfinanzierung für die Tochter. Solche Gründe gehören in die Präambel oder in eine Aktennotiz. Sie sind dein Beleg, wenn das Finanzamt später nach der Ernsthaftigkeit fragt.

Viertens, nur einen Preis vereinbaren, orientiert am Verkehrswert. Liegt der Ratenpreis über dem, was bei sofortiger Zahlung fällig gewesen wäre, hat das Finanzamt einen Anhaltspunkt für versteckte Zinsen. Und liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, kann das wieder Schenkungsteuer auslösen, siehe im Folgenden.

Die vier Grenzen, an denen das Finanzamt weiterhin hinschaut

Verdeckte Zinsabrede. Hätte der Käufer bei sofortiger Zahlung weniger zahlen müssen, steckt im Ratenpreis ein Zins, egal wie die Klausel heißt. Aus dem zweiten Verfahren kommt ein Punkt dazu: Dort enthielt der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, also eine Anpassung der Raten an den Verbraucherpreisindex. Ob so eine Klausel ein verstecktes Entgelt für die Stundung ist, hat der BFH ausdrücklich offengelassen. Eine Indexklausel in einem zinslosen Ratenvertrag ist damit ein Risiko ohne Antwort. Wenn ihr sie nicht braucht, lasst sie weg.

Gestaltungsmissbrauch. Die allgemeine Regel der Abgabenordnung bleibt. Nahestehende Personen dürfen ihre Verhältnisse zwar so regeln, wie es dem Näheverhältnis entspricht. Beanstandet werden weiterhin steuerlich motivierte Gestaltungen, die unter fremden Dritten nicht üblich wären.

Schenkungsteuer. Die Stundung selbst ist keine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung, der Kaufpreis wird ja in voller Höhe geschuldet, nur später. Beim Kaufpreis ändert sich dagegen nichts: Liegt er unter dem Verkehrswert, ist die Differenz weiterhin eine Schenkung, in der Fachsprache eine gemischte Schenkung. Zinslosigkeit ist also unproblematisch, ein zu niedriger Preis ist es nicht.

Betriebsvermögen. Der BFH sagt in allen drei Leitsätzen ausdrücklich, dass es um Vermögensgegenstände im Privatvermögen geht. Gehört die Forderung zu einem Betriebsvermögen, wird sie bilanziert und nach den Bilanzregeln bewertet. Dort hilft dir die neue Rechtsprechung nicht.

Was offen geblieben ist

Ob die Grundsätze auch bei einem Verkauf an Fremde gelten, ist nicht entschieden. Der Leitsatz spricht allgemein von Vertragspartnern, die Begründung arbeitet aber mit dem Näheverhältnis. Meine Einschätzung: Die Hürde für das Finanzamt, Zinsen wieder zu unterstellen, ist dort niedriger als innerhalb der Familie.

Ebenfalls offen ist die Behandlung innerhalb der Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften. Ist der Veräußerungspreis dann die Summe der Raten oder ein abgezinster Wert? Dazu sagt der BFH nichts. Und ob die Grundsätze über Grundstücke hinaus gelten, etwa für GmbH-Anteile im Privatvermögen, ist eine Frage, die ich hier nur stellen kann.

Der praktisch wichtigste Punkt: Die Finanzverwaltung hat bisher nicht reagiert. In der Liste des Bundesfinanzministeriums mit den Urteilen, die im Bundessteuerblatt veröffentlicht werden sollen, stehen beide Entscheidungen mit Stand 15. September 2026 nicht. Solange sie dort fehlen, kann dein Finanzamt in der laufenden Bearbeitung noch anders entscheiden, weil es keine Vorgabe hat. Du kannst dich trotzdem auf die Urteile berufen, sie sind rechtskräftig.

Was du mit laufenden Verträgen machst

Hast du in einem bestehenden Ratenvertrag Zinsen vereinbart, nur wegen der alten Rechtsprechung, dann gilt: Der Zins ist zivilrechtlich vereinbart und fließt, also bleibt er steuerpflichtig. Prüfen kannst du eine Anpassung für die Zukunft. Das ist eine Frage für beide Seiten, denn der Verkäufer verzichtet auf Einnahmen und der Käufer verliert unter Umständen einen Abzug.

Hast du zinslos vereinbart und das Finanzamt hat trotzdem fiktive Zinsen angesetzt, dann schau auf die Bescheide. Ist ein Bescheid noch offen, weil ein Einspruch läuft oder er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht, gehört ein Einspruch oder ein Änderungsantrag mit Verweis auf die beiden Urteile eingelegt. Bestandskräftige Bescheide aus früheren Jahren lassen sich in der Regel nicht mehr ändern.

Was das für dich heißt

Kein Zins mehr aus Angst vor dem Finanzamt. Wenn du innerhalb der Familie zinslos verkaufen oder kaufen willst, kannst du das jetzt so vereinbaren, wie du es meinst. Der Preis dafür ist Sorgfalt im Vertrag: Zinslosigkeit ausdrücklich, alle Raten auf den Kaufpreis, Hintergrund dokumentiert, nur ein Preis am Verkehrswert und keine Indexklausel ohne Rücksprache. Und der Rahmen bleibt das Privatvermögen.

Rechtsstand: 17. September 2026. Grundlage sind die Urteile des Bundesfinanzhofs vom 24. März 2026 (VIII R 30/24 und VIII R 1/23). Trotz aller Sorgfalt kann dieser Beitrag fehlerhaft sein und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.