Grunderwerbsteuer bei der Holdinggründung: Was ein Urteil aus Luxemburg für deine GmbH mit Immobilien bedeuten kann

Gehört zu deiner Struktur eine GmbH mit Immobilien und denkst du darüber nach, eine Holding darüber zu setzen? Dann hast du vermutlich die Einkommensteuer, den Notar und die Sperrfrist im Blick. Eine Steuer wird dabei oft übersehen, nämlich die Grunderwerbsteuer. Sie kann anfallen, obwohl kein einziges Grundstück den Eigentümer wechselt.

Genau dazu hat der Europäische Gerichtshof in Luxemburg am 4. Juni 2026 ein Urteil gesprochen. Es betrifft zwar Portugal, könnte aber auch für deutsche GmbHs mit Immobilien interessant werden. Was entschieden wurde, wie es in Deutschland eingeordnet wird und was du heute daraus machen solltest, erfährst du im Folgenden.

Warum bei der Holdinggründung Grunderwerbsteuer anfallen kann

Bei der klassischen Holdinggründung bringst du deine GmbH-Anteile in eine neue GmbH ein, die Holding. Dafür bekommst du Anteile an der Holding. Für die Einkommensteuer kann dieser Anteilstausch unter bestimmten Voraussetzungen ohne Aufdeckung stiller Reserven gelingen. Für die Grunderwerbsteuer gilt diese Neutralität nicht automatisch.

Besitzt deine GmbH Grundstücke, sieht das Grunderwerbsteuergesetz in der Einbringung einen Grundstückserwerb. Der Grund ist die sogenannte Anteilsvereinigung: Gehen mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen neuen Gesellschafter über, wird so getan, als hätte dieser die Grundstücke selbst erworben. Dass dir die GmbH vorher schon zu 100 % gehört hat, ändert daran nichts, denn die Holding ist eine eigene juristische Person.

Bemessen wird die Steuer in diesem Fall am Grundbesitzwert, also an dem Wert, den das Finanzamt für die Immobilien nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Er reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen.

Ein Beispiel (Modellrechnung): Hat deine GmbH eine Immobilie mit einem Grundbesitzwert von EUR 1.500.000, fallen bei der Gründung der Holding in Bayern EUR 52.500 Grunderwerbsteuer an (= EUR 1.500.000 x 3,5 %). Liegt die Immobilie in Nordrhein-Westfalen, sind es EUR 97.500 (= EUR 1.500.000 x 6,5 %). Zahlen muss die Holding, obwohl sich an der Immobilie selbst nichts geändert hat.

Es gibt zwar eine Befreiung für Umstrukturierungen im Konzern, die sogenannte Konzernklausel. Sie verlangt aber unter anderem, dass die Beteiligung schon fünf Jahre vor dem Vorgang bestanden hat. Wird die Holding zuerst gegründet und bringst du deine Anteile erst danach ein, ist diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht erfüllt, auch wenn zwischen Gründung und Einbringung nur wenige Tage liegen. Verzichtet wird auf die Frist nur, wenn sie wegen des Umwandlungsvorgangs selbst gar nicht eingehalten werden kann. Ob die Konzernklausel bei dir greift, hängt deshalb vom genauen Ablauf ab und muss vorher geprüft werden.

Was der Europäische Gerichtshof entschieden hat

Der Fall spielt in Portugal. Dort wurde 2019 eine neue Aktiengesellschaft gegründet und ihr Kapital vollständig mit Beteiligungen an anderen Gesellschaften aufgebracht. Eine dieser Gesellschaften besaß Immobilien. Das portugiesische Recht stellt den Erwerb von mindestens 75 % an einer grundbesitzenden Gesellschaft einem Grundstückskauf gleich. Das Finanzamt setzte deshalb eine Steuer auf den Immobilienerwerb fest.

Der Gerichtshof hat diese Steuer für unvereinbar mit einer EU-Richtlinie erklärt, der sogenannten Kapitalansammlungsrichtlinie. Sie soll verhindern, dass die Bildung von Kapital in Unternehmen mit zusätzlichen indirekten Steuern belastet wird. Die Gründung einer Gesellschaft mit eingebrachten Beteiligungen ist danach eine geschützte Kapitalzuführung und zugleich eine Umstrukturierung.

Die Richtlinie lässt Steuern auf die Übertragung von Grundstücken zwar weiterhin zu. Dafür verlangt der Gerichtshof aber einen tatsächlichen Eigentumswechsel am Grundstück selbst. Eine wirtschaftliche Betrachtung, nach der der Erwerb der Anteile einem Grundstückskauf gleichsteht, genügt nicht. Auch eine pauschale Vermutung von Missbrauch reicht als Rechtfertigung nicht aus, dafür bräuchte es konkrete Anhaltspunkte im Einzelfall.

Was das Urteil für Deutschland bedeutet

Wichtig zur Einordnung: Entschieden hat der Gerichtshof über portugiesisches Recht. Die deutsche Anteilsvereinigung funktioniert aber nach einem sehr ähnlichen Prinzip, denn auch hier wird ein Grundstückserwerb unterstellt, obwohl nur Anteile übergehen. Mehrere Fachautoren halten die deutschen Regeln deshalb für angreifbar, soweit der Übergang der Anteile mit einer Kapitalzuführung oder einer Umstrukturierung zusammenhängt. Die Holdinggründung durch Einbringung ist genau so ein Fall. Dass das Urteil die deutsche Grunderwerbsteuer trifft, ist ihre Einschätzung und kein Inhalt des Urteils.

Dem steht eine deutsche Entscheidung gegenüber: Der Bundesfinanzhof hat im September 2024 entschieden, dass die deutsche Anteilsvereinigung mit dieser Richtlinie vereinbar ist. Den Europäischen Gerichtshof hat er dazu nicht angerufen. Die Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil hat das Bundesverfassungsgericht im Juni 2026 nicht zur Entscheidung angenommen. Über die Vereinbarkeit mit dem EU-Recht hat es dabei nicht entschieden, geprüft wurde nur, ob der Bundesfinanzhof willkürlich gehandelt hat.

Die Bundesregierung sieht in ihrer Antwort auf eine Anfrage aus dem Bundestag vom 12. August 2026 keine unmittelbaren Auswirkungen auf die deutsche Grunderwerbsteuer, weil das Urteil eine portugiesische Steuer betrifft. Die Prüfung der Urteilsgründe dauert nach ihren Angaben noch an. Eine bundesweite Anweisung an die Finanzämter gibt es bisher nicht, zuständig für die Verwaltung der Grunderwerbsteuer sind die Länder.

Entschieden ist die Frage damit trotzdem nicht. Beim Bundesfinanzhof ist ein weiteres Revisionsverfahren anhängig, in dem es um die Anteilsvereinigung bei einer Verschmelzung mit Kapitalerhöhung und um genau diese Richtlinie geht. Dort kann das Gericht seine Linie im Licht des neuen Urteils überprüfen oder die Frage dem Europäischen Gerichtshof vorlegen.

Wie unterschiedlich man mit dem Urteil umgehen kann, zeigt ein Blick nach Österreich. Das österreichische Finanzministerium hat Ende Juli 2026 mitgeteilt, dass bei bestimmten Einbringungen von Anteilen in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten keine Grunderwerbsteuer mehr anfällt.

Was du jetzt tun kannst

Ist bei dir schon Grunderwerbsteuer festgesetzt worden? Wenn für eine Einbringung oder eine Anteilsübertragung ein Bescheid ergangen ist und er noch offen ist, lass prüfen, ob sich ein Einspruch lohnt. Die Frist dafür beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Stützt du den Einspruch auf das anhängige Verfahren beim Bundesfinanzhof, ruht er in der Regel, bis dort entschieden ist. Ist der Bescheid schon bestandskräftig, sind die Möglichkeiten deutlich enger.

Steht die Holdinggründung erst an? Dann plane sie nach dem heutigen Recht. Die Grunderwerbsteuer gehört als eigener Posten in die Risikoabwägung, ob sich die Holding für dich lohnt. Fällt die deutsche Regel später, hilft dir in der Regel nur ein Bescheid, der dann noch offen ist. Ein Plan, der nur aufgeht, wenn die Steuer wegfällt, ist deshalb ein Risiko.

Und achte auf die Anzeigepflicht. Ein Vorgang, der eine Anteilsvereinigung auslöst, muss dem Finanzamt innerhalb einer kurzen Frist angezeigt werden, auch wenn du die Steuer für unionsrechtswidrig hältst. Wer die Anzeige versäumt, riskiert unter anderem einen Verspätungszuschlag.

Den Einspruch übernimmt deine laufende Kanzlei. Suchst du gerade eine? Ich nehme wieder laufende Mandate auf, wie das abläuft, steht hier.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die gesellschaftsrechtliche Gestaltung der Holding und der Einbringungsvertrag selbst sind keine Steuerberatung. Dafür sind eine Anwältin oder ein Anwalt für Gesellschaftsrecht und der Notar zuständig. Meine Aufgabe ist die steuerliche Einordnung.

Im letzten Beitrag ging es um das Jahressteuergesetz 2026 und darum, was der Bundesrat bei deinen Anschaffungen und beim Verkauf von Anteilen ändern will. Hier kannst du ihn nachlesen.

Rechtsstand: 13. Oktober 2026. Das Urteil des Europäischen Gerichtshofs betrifft portugiesisches Recht. Ob und wie es sich auf die deutsche Grunderwerbsteuer auswirkt, ist offen. Trotz aller Sorgfalt kann dieser Beitrag fehlerhaft sein und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.