Deine GmbH kauft ein Grundstück von dir: Warum der Preis für zwei Steuern relevant ist

Kennst du das Gefühl, wenn ein Geschäft zwischen dir und deiner GmbH sauber geregelt ist, notariell beurkundet, Steuer bezahlt, alles bestandskräftig und Jahre später kommt trotzdem ein Bescheid, mit dem du nicht gerechnet hast? Genau so ist es in einem Fall gelaufen, den der Bundesfinanzhof am 15. Oktober 2026 veröffentlicht hat. Wo der Fehler gelegen hat und an welcher Stelle er sich hätte vermeiden lassen, erfährst du hier.

Der Fall

Eine GmbH kaufte 2011 ein bebautes Grundstück für EUR 1.100.000. Verkäufer war der damalige Lebensgefährte der Alleingesellschafterin, die zugleich die Geschäftsführerin der GmbH war. Der festgestellte Wert des Grundstücks lag bei EUR 480.000. Gezahlt wurde also deutlich mehr als das, was das Grundstück wert war.

Das Finanzamt setzte zunächst Grunderwerbsteuer fest, berechnet nach dem Kaufpreis: EUR 38.500. Gegen diesen Bescheid wurde nichts unternommen, er wurde bestandskräftig. Damit war die Sache aus Sicht der GmbH erledigt.

Wie kam es dazu?

Jahre später meldete sich ein zweites Finanzamt, das für die Schenkungsteuer zuständige. Es setzte gegen den Verkäufer EUR 175.590 Schenkungsteuer fest. Die Begründung war eine freigebige Zuwendung im Zusammenhang mit einer verdeckten Gewinnausschüttung (kurz: vGA) aus der überhöhten Kaufpreiszahlung.

Die Mechanik dahinter ist für GmbH-Gesellschafter:innen wichtig: Die GmbH hat an eine Person gezahlt, die ihrer Gesellschafterin nahesteht. Gezahlt hat sie mehr, als die Leistung wert war. Der überschießende Teil wird steuerlich dem Weg über die Gesellschafterin zugerechnet. Dieser Weg läuft in zwei Schritten: Erst fließt der Vorteil aus der GmbH zu ihr, dann von ihr weiter an die nahestehende Person, also an ihren damaligen Lebensgefährten. Dieser zweite Schritt ist der, an dem die Schenkungsteuer ansetzt.

Für die GmbH ergab sich daraus eine einfache Überlegung: Wenn derselbe überhöhte Kaufpreis bereits als Zuwendung besteuert wird, dann kann er nicht zusätzlich in voller Höhe die Grunderwerbsteuer auslösen. Sie beantragte deshalb, den alten Grunderwerbsteuerbescheid zu ändern. Grundlage war eine Vorschrift der Abgabenordnung zur sogenannten widerstreitenden Steuerfestsetzung. Vereinfacht gesagt greift sie dann, wenn ein Sachverhalt in zwei Bescheiden so beurteilt wird, dass sich beide gegenseitig ausschließen. Das Finanzamt lehnte ab. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern gab der GmbH teilweise recht und setzte die Grunderwerbsteuer auf EUR 16.800 herab, also auf den Betrag, der sich aus dem Wert des Grundstücks ergeben hätte.

Was wurde entschieden?

Der Bundesfinanzhof hat dieses Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Verfahrenskosten bleiben bei der GmbH.

Zur Begründung: Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die vereinbarte Gegenleistung, also der Kaufpreis. Das gilt auch dann, wenn der Kaufpreis über dem Wert des Grundstücks liegt.

Ein Ausschlussverhältnis zwischen Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer gibt es tatsächlich. Es greift aber nur in die andere Richtung: beim Erwerb zu einer zu niedrigen Gegenleistung, also bei der gemischten Schenkung, wenn ein Grundstück teilweise geschenkt wird. Für diesen Fall befreit das Grunderwerbsteuergesetz den geschenkten Teil, damit er nicht doppelt erfasst wird. Der umgekehrte Fall, also der überhöhte Kaufpreis, ist davon nach dem Wortlaut nicht erfasst. Zwei Bescheide, die sich materiell-rechtlich miteinander vereinbaren lassen, widersprechen sich nicht. Damit war der Grunderwerbsteuerbescheid nicht fehlerhaft und es gab nichts zu ändern.

Ein Punkt gehört zur ehrlichen Einordnung dazu: Gegenstand dieses Verfahrens war allein die Frage nach der Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids. Über die Schenkungsteuer selbst hat der Bundesfinanzhof hier nicht entschieden.

Was das in Euro bedeutet

Rechnen wir den Fall einmal durch. Der überhöhte Teil des Kaufpreises betrug rund EUR 620.000. In Mecklenburg-Vorpommern galt 2011 ein Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %, daraus ergeben sich rund EUR 21.700 Grunderwerbsteuer, die bei einem Kaufpreis in Höhe des Werts nicht angefallen wären. Dazu kommt die Schenkungsteuer von EUR 175.590 auf der Seite des Verkäufers. Beides zusammen hängt an einer einzigen Stellschraube, dem Kaufpreis im Notarvertrag.

Heute wäre derselbe Fehler teurer. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Am oberen Ende wären es auf denselben Überpreis rund EUR 40.300.

Und genau das ist mein Anliegen: Dieses Urteil ist mehr als eine reine Verfahrensfrage. Die Mehrsteuer entsteht aus dem Kaufpreis. Ein Einspruch gegen den Bescheid ändert daran nichts, weil die vereinbarte Gegenleistung die Bemessungsgrundlage ist.

Falls du gerade überlegst, ob eine Immobilie in deine GmbH gehört oder besser in dein Privatvermögen: Diese Frage gehört vor die Kaufpreisfindung. Im Orientierungsgespräch sehen wir uns deine Frage an, danach bekommst du meine schriftliche Einschätzung, damit du weißt, worauf du achten musst.

Die Punkte, die vor dem Notartermin geklärt sein müssen

Bei welchem Geschäft zwischen dir, deiner GmbH und Menschen aus deinem engen Umfeld wurde zuletzt ein Kaufpreis festgelegt, bevor der Wert feststand? Vier Punkte musst du dazu kennen.

1. Der Wert kommt vor dem Preis. Bei jedem Grundstücksgeschäft zwischen deiner GmbH und dir oder einer dir nahestehenden Person wird der Verkehrswert ermittelt, bevor eine Zahl in den Vertragsentwurf einfließt. Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen oder eine Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses sind dafür die belastbaren Wege. Treffen muss der Preis den Wert dabei nicht exakt, denn anerkannt ist eine Bandbreite, innerhalb derer er fremdüblich bleibt.
2. Der Kreis der nahestehenden Personen ist weit. Er endet nicht bei Ehepartner:in und Kindern. Im entschiedenen Fall war es der damalige Lebensgefährte der Gesellschafterin. Prüfe die persönliche Nähe, bevor du von einem Fremdgeschäft ausgehst.
3. Dokumentiere, wie der Preis zustande gekommen ist. Welche Bewertung, welche Vergleichsobjekte, welche Besonderheiten des Grundstücks. Diese Unterlagen liest erst in einigen Jahren jemand vom Finanzamt, vermutlich mit mehr Zeit und mehr Vergleichswerten, als du beim Vertragsschluss hattest.
4. Ein Überpreis lässt sich wegen der Schenkungsteuer hinterher nicht mehr aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herausrechnen. Weder über einen Einspruch noch über eine Änderung des Bescheids. Das ist die eigentliche Botschaft dieses Urteils.

Wenn du dieses Jahr noch überträgst

Steht bei dir eine Übertragung für 2026 an, dann ist dein Stichtag der Notartermin. Ab dem Tag der Beurkundung steht die Gegenleistung fest und damit auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der 31. Dezember ist dafür ohne Bedeutung. Alles, was geprüft werden soll, muss vor der Beurkundung geprüft sein. Rechne für eine saubere Wertermittlung mit mehreren Wochen Vorlauf.

Ein Hinweis in eigener Sache: Der Kaufvertrag selbst und die gesellschaftsrechtliche Gestaltung sind keine Steuerberatung. Dafür sind der Notar und, bei Bedarf, eine Anwältin oder ein Anwalt für Gesellschaftsrecht zuständig. Meine Aufgabe ist die steuerliche Einordnung davor.

Im letzten Beitrag ging es um die Grunderwerbsteuer bei der Holdinggründung und um ein Urteil aus Luxemburg. Hier kannst du ihn nachlesen.

Rechtsstand: 19. Oktober 2026. Trotz aller Sorgfalt kann dieser Beitrag fehlerhaft sein und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.