Zu viel bezahlt: Warum beide Steuern nebeneinander stehen bleiben

Kennst du das Problem, wenn zwei Finanzämter denselben Vorgang anfassen und am Ende beide recht behalten? Im letzten Beitrag habe ich dir den Fall erzählt, in dem eine GmbH ein Grundstück für mehr als das Doppelte seines Werts gekauft hat. Am Ende standen Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis und Schenkungsteuer auf den Überpreis nebeneinander. Die naheliegende Frage danach lautet, wie derselbe Vorgang zweimal besteuert werden kann, ohne dass darin ein Widerspruch liegt. Die Antwort steckt in drei Vorschriften, von denen jede eine andere Frage beantwortet. Welche das sind und an welchen drei Stellen solche Geschäfte in der Praxis kippen, liest du hier.

Womit die Grunderwerbsteuer rechnet

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung. So steht es im Grunderwerbsteuergesetz und übersetzt heißt das: Besteuert wird, was tatsächlich vereinbart wurde. Was beim Kauf alles dazugehört, regelt die Vorschrift daneben, also der Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt. Der Wert des Grundstücks spielt dabei keine Rolle.

Das ist zunächst eine Vereinfachung zu deinen Gunsten. Für einen Kauf zwischen fremden Dritten muss niemand erst ein Wertgutachten einholen, um die Steuer berechnen zu können. Der Preis steht im Vertrag und damit steht die Bemessungsgrundlage fest.

Die Kehrseite zeigt sich, sobald der Preis von der Realität abweicht. Zahlt deine GmbH mehr als den Wert, wächst die Bemessungsgrundlage mit. Der Wert des Grundstücks wirkt nicht als Obergrenze. Auf jeden Euro Überpreis zahlt deine GmbH die Grunderwerbsteuer mit.

Die eine Befreiung, die es gibt

Eine Befreiung existiert, sie betrifft nur einen anderen Sachverhalt. Grundstücksschenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Der Hintergrund ist einleuchtend: Wer ein Grundstück geschenkt bekommt, zahlt darauf Schenkungsteuer. Zusätzlich noch Grunderwerbsteuer zu erheben, wäre eine doppelte Belastung desselben Vorgangs.

Praktisch wird das bei der gemischten Schenkung, also wenn jemand ein Grundstück bewusst unter Wert verkauft. Dort befreit das Grunderwerbsteuergesetz den geschenkten Teil, damit er nicht doppelt erfasst wird.

Diese Befreiung funktioniert nur bei einer zu niedrigen Gegenleistung. Bei einem überhöhten Kaufpreis gibt es nichts, was der Grunderwerbsteuer entzogen und der Schenkungsteuer zugeordnet werden könnte. Die Gegenleistung ist vollständig vereinbart und vollständig gezahlt worden.

Warum die Zuwendung keine Grundstücksschenkung ist

Entscheidend war hier der Wortlaut für die Befreiung, der allein die zu niedrige Gegenleistung erfasst. Wirtschaftlich lässt sich dasselbe Ergebnis noch von einer zweiten Seite erklären. Besteuert wurde ein Geldvorteil. Ein Grundstück hat dabei niemand verschenkt.

Schau dir die Beteiligten einzeln an. Die GmbH hat ein Grundstück gekauft und dafür Geld bezahlt. Der Verkäufer hat ein Grundstück übertragen und mehr Geld bekommen, als das Grundstück wert war. Die Gesellschafterin hat an diesem Geschäft formal gar nicht teilgenommen. Steuerlich ist sie trotzdem der Dreh- und Angelpunkt, weil der überschießende Teil der Zahlung wirtschaftlich über sie fließt.

Besteuert wurde damit eine Geldzuwendung an eine der Gesellschafterin nahestehende Person, steuerlich zugerechnet über die Gesellschafterin. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind allein Grundstücksschenkungen. Damit fehlt der Befreiung auch von dieser Seite aus ihr Gegenstand.

Verdeckte Gewinnausschüttung oder verdeckte Einlage

An dieser Stelle lohnt sich die saubere Abgrenzung, weil sie in Beratungsgesprächen regelmäßig durcheinandergeht und weil von ihr abhängt, welche Steuer überhaupt in Betracht kommt.

Eine verdeckte Gewinnausschüttung (kurz: vGA) liegt vor, wenn aus der Gesellschaft zu viel an den Gesellschafter oder an eine ihm nahestehende Person fließt. Die Gesellschaft gibt einen Vorteil ab, den sie einem fremden Dritten nicht gegeben hätte. Genau das ist im entschiedenen Fall passiert, denn die GmbH zahlte einen Preis, den sie gegenüber einem fremden Verkäufer nicht gezahlt hätte.

Eine verdeckte Einlage ist der umgekehrte Weg. Dort bekommt die Gesellschaft ein Wirtschaftsgut, das bei ihr in der Bilanz ankommt. Der Gesellschafter bekommt dafür einen zu niedrigen Gegenwert. Hätte die GmbH das Grundstück für EUR 200.000 von ihrer Gesellschafterin bekommen statt für seinen Wert von EUR 480.000, wäre die Differenz eine verdeckte Einlage gewesen.

Die Prüffrage ist deshalb immer dieselbe und sie hat zwei Teile. Ist der Vorteil ein Wirtschaftsgut, das in der Bilanz ankommt? Und ist der Gegenwert zu hoch oder zu niedrig? Zu hoch bedeutet verdeckte Gewinnausschüttung, zu niedrig bedeutet verdeckte Einlage.

Wo die Grenze zum überhöhten Preis verläuft

Die entscheidende Frage ist, ob deine GmbH diesen Preis auch einem fremden Verkäufer gegenüber gezahlt hätte. Eine feste Prozentgrenze, ab der ein Preis als überhöht gilt, gibt es dabei nicht. Die Rechtsprechung arbeitet mit einer Bandbreite um den Verkehrswert und würdigt den Einzelfall.

Für dich sind daran zwei Dinge wichtig. Liegen mehrere Gutachten vor, spricht viel dafür, dass das für dich günstigste zählt, solange es sachlich fehlerfrei ist. Und entschieden wird diese Frage überwiegend auf Ebene der Finanzgerichte, weil die Bewertung eine Tatsachenfrage ist, die am konkreten Fall festgestellt wird. Je enger die persönliche Beziehung zum Vertragspartner ist, desto genauer schaut das Finanzamt hin.

Warum die Änderungsvorschrift hier nicht hilft

Die GmbH stützte ihren Antrag auf eine Vorschrift der Abgabenordnung zur widerstreitenden Steuerfestsetzung. Übersetzt regelt sie den Fall, dass derselbe Sachverhalt in zwei Bescheiden so beurteilt wurde, dass sich beide Beurteilungen gegenseitig ausschließen. Dann ist der fehlerhafte Bescheid auf Antrag aufzuheben oder zu ändern, auch wenn er längst bestandskräftig ist. Der Antrag ist dabei Voraussetzung. Ist die Festsetzungsfrist schon abgelaufen, bleibt dafür nur ein Jahr ab dem Tag, an dem der letzte der betroffenen Bescheide unanfechtbar geworden ist.

Ein Widerstreit setzt also voraus, dass eine der beiden Festsetzungen falsch sein muss. Hier konnten beide richtig sein, weil die Grunderwerbsteuer nach der vereinbarten Gegenleistung berechnet werden durfte und die Schenkungsteuer an die Geldzuwendung anknüpfen durfte.

Für die Praxis heißt das: Diese Vorschrift ist kein Reparaturwerkzeug für eine Gestaltung, die schief gelaufen ist. Sie greift nur bei einem echten Entweder-oder.

Die drei Stellen, an denen solche Geschäfte kippen

Frag dich mal ehrlich, welche dieser drei Fragen du bei deinem letzten Geschäft mit der eigenen GmbH gar nicht gestellt hast.

Liegt dein Preis über oder unter dem Wert? Von dieser einen Richtung hängt ab, welche Vorschriften überhaupt im Spiel sind. Verkaufst du selbst unter Wert an deine eigene GmbH, landest du bei der verdeckten Einlage. Zahlt deine GmbH über Wert an jemanden, der dir nahesteht, landest du bei der verdeckten Gewinnausschüttung. Für sie gibt es im Grunderwerbsteuergesetz keine Befreiung. Die Befreiung für die gemischte Schenkung bleibt dabei außen vor, weil eine Leistung, die sich aus deiner Gesellschafterstellung erklärt, keine Schenkung ist. Dass der Preis vom Wert abweicht, genügt für eine verdeckte Gewinnausschüttung allein nicht. Es kommt darauf an, ob er die anerkannte Bandbreite verlässt und ob er sich aus deiner Gesellschafterstellung erklärt.

Wen trifft die Steuer am Ende? Im entschiedenen Fall wurde die Schenkungsteuer von EUR 175.590 gegen den Verkäufer festgesetzt, also gegen den Empfänger des Vorteils. Bei einer Schenkung schulden Empfänger und Zuwendende die Steuer gemeinsam und das Finanzamt entscheidet, an wen es sich hält. In aller Regel ist das zuerst der Empfänger. Wer einen Vertrag mit der eigenen GmbH schließt, rechnet meist nur mit der eigenen Steuer. Die teuerste Rechnung landete hier bei der Person auf der anderen Seite des Tisches.

Wann ist die Zahl endgültig? Mit der Beurkundung. Ab diesem Moment steht die Gegenleistung fest und damit die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Danach hilft dir die Vorschrift zur widerstreitenden Steuerfestsetzung nicht weiter, weil zwischen den beiden Bescheiden kein Widerspruch besteht. Ein Werkzeug bleibt dir trotzdem. Wird die Gegenleistung nachträglich herabgesetzt, wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag niedriger festgesetzt. Dafür hast du zwei Jahre ab Entstehung der Steuer Zeit. Später greift das nur noch, wenn der Preis wegen eines Mangels am Grundstück gemindert wird.

Eine Grenze des Urteils gehört zur ehrlichen Einordnung dazu. Ob die Schenkungsteuer gegen den Verkäufer zu Recht festgesetzt wurde, war in diesem Verfahren nicht zu entscheiden. Wann eine verdeckte Gewinnausschüttung an eine nahestehende Person schenkungsteuerpflichtig ist, bleibt eine eigene Frage für den Einzelfall. Was feststeht, ist die Richtung: Der Preis im Vertrag bestimmt die Grunderwerbsteuer und er lässt sich hinterher nur in engen Grenzen noch korrigieren.

Ein Hinweis in eigener Sache: Die Gestaltung des Kaufvertrags und eine Minderung wegen eines Mangels sind keine Steuerberatung. Dafür sind der Notar und, bei Bedarf, eine Anwältin oder ein Anwalt zuständig. Meine Aufgabe ist die steuerliche Einordnung davor.

Rechtsstand: 27. Oktober 2026. Trotz aller Sorgfalt kann dieser Beitrag fehlerhaft sein und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.